Dans le périmètre d’un Plan Local d’Urbanisme

Si votre bien n’est pas situé dans le périmètre d’un secteur protégé (ZPPAUP, AVAP, SPR…) ou aux abords d’un monument historique, il est probable qu’il se trouve dans le périmètre d’un Plan Local d’Urbanisme.

1. Les travaux qui nécessitent le dépôt d’une Déclaration Préalable

Tout propriétaire ou occupant qui envisage des travaux qui pourraient agrandir un bâtiment, changer sa destination, modifier son aspect extérieur ou créer une construction nouvelle, doit obtenir auprès du service de l’urbanisme local les autorisations préalables nécessaires en déposant une Déclaration Préalable de travaux.

Agrandir un bâtiment (un permis de construire peut être requis en fonction de la surface) :
– Surélever un bâtiment
– Créer une extension.

Changer la destination d’un bâtiment existant
Transformer toute ou partie d’un bâtiment, comme un garage de plus de 5m2, une grange ou un commerce par exemple, en pièce d’habitation.

Modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment
– Créer une ouverture (porte, fenêtre, fenêtre de toit…)
– Changer une porte une fenêtre ou une fenêtre de toit par un autre modèle
– Changer des volets (changer de matériau, de forme ou de couleur)
– Changer la toiture (changer la nature du revêtement, poser des panneaux solaires…)

Créer une construction nouvelle (abri de jardin, pergola, piscine, etc.)
– Abri de jardin ou de voiture d’une surface au plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 m²
– Construire une piscine ou installer pendant plus de trois mois une piscine hors-sol avec un bassin d’une surface de plus de 10 m².

2. Les règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre bien

Cas le plus fréquent

Le PLU permet à chaque municipalité de définir sur le territoire de la commune les périmètres constructibles et les périmètres non-constructibles, préciser des règles d’aménagement et de construction (par exemple, les matériaux acceptés pour les toitures, le traitement des façades, etc.).

D’où l’intérêt de contacter en amont votre service de l’urbanisme ocal afin de prendre connaissance des règles spécifiques en vigueur.

Votre bien se situe dans le périmètre d’un PLU Patrimonial

La rédaction du Code de l’urbanisme, notamment de ses articles 151-18 et 19, permet aux communes qui le souhaitent d’inclure des mesures de protection patrimoniale sur une partie de leur territoire sans avoir à instituer un Site Patrimonial Remarquable. Ce que d’aucuns appellent le ‘’PLU Patrimonial’’.

L’article R.111-7 du Code de l’urbanisme

L’article R.111-7 du Code de l’urbanisme prévoit, indépendamment des dispositions du code du patrimoine sur la protection des monuments historiques que les autorisations de travaux peuvent être refusées ou n’être acceptées que sous l’observations de prescriptions spéciales siles constructions, par leur situation, leur architecture, les dimensions ou l’aspect extérieurs des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. A titre d’exemple, le Conseil d’État s’est fondé, dans l’affaire de La Samaritaine, tant sur le PLU de Paris que sur l’article R.111-7 pour justifier sa décision.

3. Le contenu de votre Déclaration Préalable

Le formulaire Cerfa

Chaque demande doit être présentée en utilisant le formulaire Cerfa n°13404-08 accompagné d’un descriptif détaillé ‘’avant/après’’ des travaux envisagés.

Ce formulaire administratif réglementé doit préciser l’identité et les coordonnées du demandeur, les caractéristiques du terrain et du projet. Les surfaces créées ou supprimées y sont déclarées, notamment pour la mise à jour du calcul des impôts et des taxes.

Les éléments de présentation de votre projet

Plan de situation : Ce plan permet de situer le projet au sein du site protégé :

l’adresse exacte des travaux (rue, numéro de rue, commune et code postal)
le plan cadastral indiquant les parcelles concernées
l’échelle et l’orientation
les points de repère communaux (nom des rues, église, etc.)
la localisation du projet (par un signe de couleur ou une croix par exemple)

Vous pouvez générer simplement votre plan de situation sur le site du géoportail de l’urbanisme.

Photographies : Joignez des photographies en couleur des constructions existantes et/ou du terrain :

des photos rapprochées, et si vous souhaitez modifier un élément précis (une porte ou des menuiseries par exemple), prenez soin de prendre une photographie très rapprochée de l’élément en question.
des photos éloignées : plusieurs photos de loin pour faire connaître l’environnement (la rue, le quartier, la vue depuis un point éloigné) et plusieurs photos montrant le terrain sous des angles différents permettent de mieux comprendre l’insertion du projet.

Schémas d’insertion ou photomontages :

Ces schémas ou ces photos-montage ‘’avant/après’’ doivent permettre aux personnes chargées de l’instruction de votre dossier de mieux visualiser l’insertion de votre projet dans son environnement.

Détail du projet :

ce que vous projetez de faire (matériaux, couleurs, etc.)
l’historique éventuel (autorisations d’urbanisme précédentes)
les devis détaillés des entreprises que vous avez choisies
la copie de vos éventuels précédents échanges avec l’urbanisme si cela est pertinent.

Plan de masse

C’est un plan qui présente une vue aérienne du projet (terrain, bâtiments, etc…) et illustre les modifications prévues.

N.B. : Pour éviter de perdre du temps, nous vous recommandons de solliciter un entretien auprès du service de l’urbanisme afin de prendre connaissance des règles d’urbanisme applicables (notamment le Plan Local d’Urbanisme)et vérifier ainsi de la faisabilité de votre projet. Vous pouvez aussi utilement bénéficiez des conseils gratuits du CAUE de votre département.

4. Les délais d’instruction de votre demande

Comment déposer sa Déclaration Préalable

Votre demande doit être adressée, en deux exemplaires minimum, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre contre décharge. Depuis le 1^er janvier 2022, vous pouvez également rédiger votre Déclaration Préalable en ligne ou l’adresser par internet au service de l’urbanisme local.

Délais donnés à l’administration pour étudier votre dossier

Le délai d’instruction par l’administration est de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre demande.

Dans le mois suivant le dépôt de votre déclaration préalable, le service de l’urbanisme peut vous notifier un délai supplémentaire de 1 ou 2 mois. Attention, ces notifications de prolongation arrivent dans les boîtes aux lettres généralement très peu de temps avant la fin du délai initial d’un mois !

Si votre dossier est incomplet le service de l’urbanisme peut également vous réclamer des pièces manquantes.

Affichage public de votre demande

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre déclaration préalable, un extrait de votre demande précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie. Cet affichage est maintenu pendant toute la durée de l’instruction du dossier. Il permet d’informer vos voisins et les associations de protection de l’environnement et de défense du patrimoine de l’existence de votre projet afin qu’ils puissent contester toute ou partie des travaux que vous envisagez.

5. La décision de l’administration

L’arrêté municipal détaillant la décision de l’administration vous est adressé avant la fin du délai d’instruction par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est simultanément rendu public afin que vos voisins et les associations de protection de l’environnement et de défense du patrimoine (sous certaines conditions) puissent contester toute ou partie des travaux autorisés.
La décision est soit une acceptation, soit un refus de votre demande. Le refus peut être justifié parce que le service de l’urbanisme estime avoir besoin d’informations complémentaires concernant votre projet, ou parce que votre projet doit être modifié afin de se conformer aux règles d’urbanisme applicables.
L’absence de réponse de la part de l’administration au terme du délai d’instruction peut être considérée comme une décision implicite d’acceptation, mais comme le droit de l’urbanisme est complexe, nous vous conseillons dans ce cas de contacter le service de l’urbanisme pour obtenir une confirmation écrite.

6. Affichage et validité de la Déclaration Préalable

Affichage de la Déclaration Préalable :

Vous devez afficher sur votre parcelle sur un panneau de chantier d’au moins 80 x 120 cm (en vente dans tous les bons magasins de bricolage) les informations relatives à votre projet et le texte complet de l’arrêté municipal.

Le panneau de chantier doit être visible de la voie publique afin que vos voisins ou des associations de protection de l’environnement et de défense du patrimoine puissent contester toute ou partie des travaux.

L’affichage fait courir les délais de recours des tiers :

Le délai est de deux mois à compter de la date d’affichage. Un constat d’huissier vous permet d’être totalement couvert en cas de contestation. Il est sage d’attendre la fin des délais de recours des tiers avant de commencer tout travaux. Si la Déclaration Préalable venait à être annulée, les travaux entrepris devraient alors être repris à votre charge afin de se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur.

L’absence d’affichage de la Déclaration Préalable sur la parcelle ou un affichage qui ne serait pas visible de la voie publique ne limite pas dans le temps le délai de recours des tiers.

La validité de la Déclaration Préalable.

Elle est valable 3 ans. Le propriétaire peut toutefois demander deux prolongations d’une année chacune.

7. La Déclaration d’achèvement et de conformité des travaux

Une fois les travaux achever, le bénéficiaire de la Déclaration Préalable doit adresser au service de l’urbanisme une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). Ce faisant, il certifie que les travaux ont été terminés mais aussi qu’ils correspondent au projet présenté dans la demande initiale de déclaration préalable.

La mairie peut venir vérifier sur place la conformité de votre construction à l’autorisation d’urbanisme.

La mairie a 3 mois, à partir de la date de réception de la DAACT, pour contester la conformité de travaux effectués. Si votre construction n’est pas conforme, la mairie peut vous mettre en demeure, par courrier en recommandé avec accusé de réception, d’effectuer les travaux nécessaires. Si la régularisation de l’anomalie est impossible, la mairie peut imposer la démolition de la construction.

Ce document est important car il fait courir les délais de recours qui peuvent être engagés ultérieurement contre le bénéficiaire de la Déclaration Préalable, au pénal pendant les 6 années suivantes, et au civil durant les 10 années suivantes. A défaut de pouvoir produire un tel document, le bénéficiaire de la Déclaration Préalable, ou les nouveaux propriétaires du bien, devront réunir les éléments de preuve permettant de justifier de la date d’achèvement des travaux.