Si votre demande d’autorisation de travaux doit être soumise à avis de l’architecte des bâtiments de France, elle nécessite d’être préparée avec soin. Il est d’ailleurs recommandé de rencontrer l’ABF préalablement au dépôt de la demande pour lui présenter le projet si ce projet est susceptible de poser des problèmes.
Il faut le faire le plus tôt possible pour avoir le temps de prendre en compte ses remarques avant le dépôt de la demande d’autorisation.
S’il ne le fait pas lui-même, vous pouvez envoyer un compte-rendu de réunion à l’architecte des bâtiments de France pour éviter tout malentendu et acter les décisions prises. Si besoin, plusieurs réunions avec l’architecte des bâtiments de France seront nécessaires.
Si votre projet nécessite l’obtention d’un permis de construire, ou s’il présente une certaine complexité, il est probablement utile que vous vous fassiez assister d’un architecte. Mais si vos travaux ne sont pas trop complexes, que vous estimez être un bricoleur chevronné, que vous êtes suffisamment méticuleux et organisé et que vous vous sentez capable de monter vous-même votre dossier, faites-le.
Afin de bien préparer votre rendez-vous avec l’architecte des bâtiments de France (ou préparer votre courrier de consultation préalable), il faut regrouper quelques éléments vous permettant d’expliquer votre projet.
L’architecte des bâtiments France est amené à émettre plusieurs types d’avis en fonction de la localisation du projet.
Dans le cas d’un avis défavorable de l’ABF, l’autorité compétente ne peut pas délivrer l’autorisation.
Dans le cas d’un avis favorable assorti de prescriptions, l’autorité compétente peut délivrer son autorisation en reprenant les prescriptions ou bien s’opposer à la délivrance de l’autorisation si une autre législation s’y oppose.
Dans le cas d’un avis favorable, l’autorité compétente peut délivrer son autorisation ou bien s’y opposer si une autre législation ne le permet pas.
Pour contester une autorisation d’urbanisme accordée à votre voisin, vous devez avoir un intérêt à agir. Il vous faut prouver que les travaux qui ont été autorisés ont des conséquences directes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou que vous détenez. Il en est de même avec un bien pour lequel vous bénéficiez d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat de vente d’immeuble à construire.
Vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance doivent être affectées par le projet lui-même sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage (préjudice de perte d’intimité, création de vue, perte de la valeur vénale d’une maison, perte d’ensoleillement, etc.), et non par les nuisances provoquées par les travaux.
Si vous ne pouvez pas votre intérêt à agir, vous risquez une amende de 10 000 €. Si votre recours lui cause préjudice, le titulaire de l’autorisation peut également demander au tribunal administratif des dommages-intérêts pour comportement abusif.
Le Recours gracieux : avant de contester une décision d’urbanisme devant un tribunal, il est recommandé de formuler un recours gracieux. Il s’agit alors d’une démarche amiable qui vous permet de saisir le Maire qui a délivré l’autorisation pour lui demander d’annuler sa décision.
Vous devez effectuer votre recours dans un délai de 2 mois à partir du 1er jour de l’affichage de l’autorisation sur la parcelle de l’immeuble concerné. Si l’autorisation n’est pas affichée ou si elle n’est pas visible depuis la voie publique, elle peut être contestée pendant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.
Un recours gracieux est rédigé sur papier libre mais doit être envoyer de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce courrier, vous devez mentionner la décision que vous contestez (ex. : arrêté municipal du ../../20.. relatif à la demande préalable n° ……), préciser votre intérêt à agir et expliquer les motifs qui justifient votre demande d’annulation ou de retrait de déclaration préalable, permis de démolir, de construire ou d’aménager. Il n’est pas inutile d’ajouter « A défaut, nous nous verrons contraints de saisir le Procureur de la République et d’entamer des recours devant les tribunaux administratifs compétents ».
Le Maire a 2 mois pour annuler l’autorisation d’urbanisme ou rejeter votre demande. Si vous ne recevez pas de réponse, votre demande est rejetée.
En cas de rejet, vous avez 2 mois pour introduire un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ce délai débute à la réception de la décision de rejet ou, si vous n’avez pas reçu de réponse de la mairie, à compter de la fin du délai de 2 mois qui lui était imparti pour vous répondre.
Vous devez informer le bénéficiaire de l’autorisation de votre recours gracieux par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à partir du dépôt de votre recours à la mairie. Si vous ne l’envoyez pas, le tribunal administratif ne prendra pas en compte le recours contentieux que vous pourriez déposer par la suite.
Le recours contentieux : Le recours s’effectue devant le tribunal administratif. Il s’agit d’un recours en annulation (de la décision) pour lequel il n’est pas obligatoire de recourir à un avocat.
Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage de l’autorisation sur la parcelle de l’immeuble concerné. Si l’autorisation n’est pas affichée ou pas visible depuis la voie publique, elle peut être contestée pendant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.
Vous pouvez également saisir le tribunal dans les 2 mois suivant le rejet de votre recours gracieux auprès de la mairie.
Comme dans le cas du recours gracieux, vous devez mentionner clairement la décision dont vous entendez obtenir l’annulation (ex. : arrêté municipal du ../../20.. relatif à la demande préalable n° ……), justifier auprès du tribunal votre intérêt à agir et lui expliquer les éléments du projet qui affectent les conditions d’occupation, de jouissance ou d’utilisation de votre bien.
Vous devez informer le bénéficiaire de l’autorisation de votre recours contentieux par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à partir du dépôt de votre recours en lui en fournissant une copie intégrale.
Les délais devant le tribunal administratif pouvant être assez longs, n’hésitez pas à introduire un référé-suspension devant le tribunal administratif afin de suspendre les travaux jusqu’au jugement sur le fond du litige. Cette démarche doit toutefois être justifiée par une situation d’urgence.
Le juge administratif peut décider d’annuler l’autorisation d’urbanisme ou de rejeter votre recours. Si les travaux n’ont pas commencé, il peut également annuler partiellement le permis quand l’illégalité porte sur une partie du projet et qu’elle peut être régularisée avec un permis modificatif.
Lorsqu’une association conteste la légalité d’une autorisation d’urbanisme, le juge doit s’assurer qu’elle dispose d’un intérêt à agir. Cet intérêt pour agir d’une association s’apprécie tant au regard de la nature des intérêts qu’elle défend en vertu de ses statuts que de son champ d’action.
Aux termes de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, le fait de réaliser des travaux sans autorisation ou en méconnaissance des dispositions des règles d’urbanisme applicables constitue une infraction pénale susceptible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros par mètre carré et de condamnation au civil en réparation du préjudice subi.
Le maire, en sa qualité́ d’officier de police judiciaire est tenu de faire constater l’infraction en dressant un procès-verbal et d’en transmettre une copie sans délai au Procureur de la République. Ces procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire.
Il peut ainsi se saisir de lui-même ou à l’initiative d’un tiers (voisin ou association de protection de l’environnement ou de défense du patrimoine. Dans le cadre de ces missions, le maire agit en qualité d’agent de l’État, au nom et pour le compte de l’État.
Il a même ce qu’on appelle une compétence liée dès lors qu’il a connaissance d’une infraction. Il se doit de dresser procès-verbal ou d’en faire dresser procès- verbal par « les officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ».
Le maire peut par ailleurs prononcer dans certaines conditions un arrêté d’interruption immédiate des travaux.
L’inertie du maire peut engager la responsabilité pour faute de l’État. Dans une telle hypothèse, pour contraindre le maire à dresser procès-verbal, il est possible de saisir le juge des référés du tribunal administratif.
Lorsque l’infraction est visible depuis la voie publique, le maire peut exercer son contrôle sans pénétrer sur la propriété privée du contrevenant et peut constater les infractions commises sans requérir l’accord du contrevenant.
Si nécessaire, le maire dispose d’un droit de visite dans le cadre d’une procédure contradictoire qu’en présence de l’occupant et avec son assentiment.
Rappelons que les constats d’infractions sont possibles pendant 6 ans après l’achèvement de la construction.
Le fait de réaliser des travaux sans autorisation ou en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables présente des risques importants qui peuvent avoir de graves conséquences compte des sanctions pénales, civiles, fiscales et administratives prévues :
Sanctions pénales : aux termes de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, tout propriétaire, occupant ou professionnel (architecte, entrepreneur, maitre d’œuvre, commerçant installateur…) qui réalise des travaux en violation des règles d’urbanisme peut être condamné, dans les 6 ans qui suivent l’achèvement des travaux, à payer une amende pouvant aller de 1.200 à 6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable (soit entre 24 000 et 120 000 euros pour une construction illégale de 20 m2), la somme est multipliée par cinq pour une personne morale, la condamnation peut aller jusqu’à six mois d’emprisonnement en cas de récidive.
Le juge peut prononcer en outre la mise en conformité des constructions, ce qui peut vouloir signifier la démolition du bien illégalement édifié à la charge de son bénéficiaire.
Sanctions civiles : le tribunal saisi par la commune, le voisinage ou (sous certaines conditions) une association de protection de l’environnement ou de protection du patrimoine, peut prononcer le versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre de l’article 1382 du code civil. Ce type d’action se prescrit dans un délai de dix ans après l’achèvement des travaux.
Sanctions fiscales : le fisc peut exiger de droit la régularisation des impôts locaux (taxes foncières et taxe d’habitation) et la régularisation de la taxe d’aménagement avec une majoration pouvant aller jusqu’à 80%.
Sanctions administratives : les sanctions peuvent relever du contentieux mais peuvent aussi porter sur l’impossibilité par la suite d’obtenir des autorisations de travaux portant sur ce même bien.
Si la construction est non conforme au permis de construire délivré, une action contentieuse peut être engagée auprès du tribunal administratif contre le propriétaire en vue d’annuler ce permis. Le délai de forclusion de cette action en annulation est de 1 an suivant l’achèvement des travaux.
Lorsque le propriétaire d’un bien qui n’a réalisé des travaux sans avoir obtenu d’autorisation ou en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation d’urbanisme, demande une nouvelle autorisation de travaux sur le même bien, l’administration peut s’opposer à cette nouvelle autorisation tant que les travaux réalisés sans autorisation ou en méconnaissance de l’autorisation accordée n’ont pas été mis en conformité avec la règlementation. Ce type de sanctions se prescrit dans un délai de dix ans après l’achèvement des travaux, mais dans certains cas, la prescription dépasse les dix ans.
Par ailleurs, l’Administration peut s’opposer à ce que le bien soit raccordé au réseau ou soit reconstruit en cas de sinistre. Ces deux interdictions sont imprescriptibles.
Il n’existe aucune procédure spéciale pour la légaliser après-coup. Il faut déposer une demande d’autorisation de travaux (déclaration préalable, permis de construire ou d’aménagement) en précisant qu’il s’agit d’une régularisation. Il est possible que votre commune fasse preuve de souplesse et n’engage pas de poursuite pour vous pénaliser (le fait de régulariser la situation juridique a posteriori n’annule pas pour autant l’infraction commise vous pourrez être poursuivi ; la prescription au pénal est de 6 ans à compter de la date d’achèvement des travaux). Il faudra cependant indiquer dans votre demande les renseignements qui correspondent parfaitement aux travaux réalisés.
Si la demande est acceptée, considérez-vous comme chanceux ! En revanche, si vos travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme en vigueur lors de votre demande de régularisation, alors vous devrez mettre votre bien en conformité avec ces règles d’urbanisme.
Une fois votre demande de régularisation obtenue, n’oubliez pas d’effectuer une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.
En l’absence d’autorisation, de non-respect des prescriptions mentionnées dans l’autorisation ou en l’absence de déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux, et si ces travaux n’ont été contestés, ni par des voisins, ni par une association de défense du patrimoine ou de l’environnement, ni par la mairie, le propriétaire fautif risque toutefois de le regretter amèrement s’il décide de vendre son bien avant la fin des délais de prescription. Rappelons qu’en matière d’urbanisme, ces délais sont, au pénal de 6 ans après l’achèvement des travaux, et au civil de 10 ans.
L’acquéreur d’un bien qui découvre après la signature chez le notaire que des travaux avaient été réalisés par le vendeur sans que celui-ci ait obtenu les autorisations de travaux nécessaires, est en effet en droit de faire annuler la vente au titre des vices cachés.
Pour s’en sortir, le vendeur peut tenter d’obtenir de la mairie une demande d’autorisation a posteriori en proposant au vendeur d’ajouter une clause suspensive au compromis de vente, en espérant que l’autorisation lui soit accordée ce qui n’est pas automatique. Le vendeur peut aussi espérer que l’acquéreur ne lui propose, en connaissance de cause, une réduction du prix de vente.
Comme quoi, obtenir l’autorisation de travaux permet d’éviter bien des soucis !